内地不动产买卖流程及契约书注意事项

⏱️ 预计阅读时间：6 分钟 综上所述，跨境財產繼承是内地不动产买卖流程及契约书注意事项中的重要议题，

內地不動產買賣流程及契約書注意事項

隨著粵港澳大灣區融合加深，跨境財產繼承與不動產買賣成為深圳法律業務熱點。作為長期從事深圳法律服務的香港、深圳雙資格律師，本文將從流程與契約雙維度解析深圳不動產買賣的核心要點，涵蓋交易前期準備、合約條款審查、本地特殊政策及跨境繼承銜接，輔以常見問題解答，為跨境投資者與本地市民提供實用指引。

一、內地不動產買賣流程概述

1.1 交易前期準備階段
在深圳從事不動產買賣，前期準備是確保交易順利的關鍵。買方需完成三項核心準備：
資格核查：深圳戶籍居民限購2套住宅，非深戶需提供3年內累計2年社保繳納記錄；境外人士需額外提供在境內工作/學習證明，建議提前向深圳律師諮詢確認資格。
房源盡調：重點核查房屋權屬狀況（如紅本房/綠本房差異）、抵押記錄及查封信息（可通過深圳房地產登記中心查詢）；二手房需確認是否存在租賃權利限制（如福田CBD商業辦公樓常見長期租賃）。
融資規劃：商業貸款需提前向深圳本地銀行提交資料，利率政策因區域（如南山科技園區房貸利率優惠）、樓齡（2000年前建成房貸審批更嚴格）有所不同，建議聯繫深圳律師協助制定最佳方案。

1.2 簽約與過戶階段
完成前期準備後進入實質交易：
1. 簽訂正式合同：通過中介或自行交易需使用《深圳市二手房買賣合同》標準文本，內容包含標的物、價款、過戶時限等核心條款；
2. 網上備案：在深圳市房地產信息網完成合同備案，備案後可查詢交易進度；
3. 資金交割：建議使用「監管賬戶」支付首付款（深圳律師可協助設立），避免直接支付給賣方；
4. 過戶登記：向福田區、南山區等不動產登記中心遞交申請，深圳不動產登記中心辦理時效通常為3-5個工作日，涉及跨境繼承的房產需額外提供公證文件。

二、契約書核心條款注意事項

2.1 標的物與權屬聲明
不動產買賣合同的核心義務是確認交易標的合法性，需重點關注：
位置與面積：必須明確寫明房產具體地址（如「深圳市南山區蛇口工業區XX路XX號XX棟XX層」），並附帶《不動產權證》記載的建築面積與套内面積，避免因「面積差異」引發糾紛；
權屬聲明：賣方需保證「對標的物擁有完整所有權，無抵押、查封或其他權利限制」，並附《不動產查詢結果》作為合同附件（深圳律師可協助核實登記薄記載內容）。

2.2 價款與支付條款
價款支付節點約定直接影響交易風險，常見注意事項包括：
定金約定：定金比例不超標的物總價20%，需明確「若買方違約，賣方無需返還定金；若賣方違約，需雙倍返還定金」；
分期支付：首付款（通常30%-50%）、尾款（過戶後支付）的支付時限需具體化，例如「買方應於合同簽訂後7日內支付定金，並於網簽後15日內支付首付款」；
費用承擔：需明確契稅、個人所得稅等費用由哪方承擔（深圳二手房交易中「滿五唯一」房產可免個人所得稅，需在合同中約定此優惠是否轉移給買方）。

三、深圳本地不動產買賣特殊事項

3.1 購房資格與限購政策
深圳作為粵港澳大灣區核心城市，實行嚴格的限購政策：
本地戶籍：家庭戶口可購買2套住宅，單身人士限購1套；
非本地戶籍：需提供在深圳連續繳納3年社保或個人所得稅繳納記錄（中間斷繳需重新計算）；
境外人士：需提供在境內工作、學習或居留的證明文件，且僅限購1套用於自住的住宅。建議在簽約前委託深圳律師核查資格，避免因資格不符導致合同無效。

3.2 二手房交易「解押」流程
深圳二手房常涉及賣方房產抵押未解除，需注意：
賣方自行解押：賣方需在約定時限內完成抵押貸款清償，並取得《抵押登記註銷證明》；
買方資金協助解押：若買方提供資金協助解押，需在合同中約定「資金用途僅限解押」，避免賣方挪作他用；
風險防控：建議通過「第三方監管」方式支付解押資金，深圳律師可協助設計風險保障條款。

四、跨境財產繼承與不動產買賣的法律銜接

4.1 繼承後不動產買賣的特殊要求
若涉及跨境繼承（如香港居民繼承內地房產），需注意：
公證文件認證：香港居民需提供「繼承公證書」，並經中國法律認可的「香港律師見證文件」及「海牙公約認證」；
繼承登記流程：完成繼承後需先辦理「不動產繼承登記」，取得《不動產權證》後方可上市交易；
稅費差異：繼承所得房產再出售時，需按「差額徵收20%個人所得稅」（若無法提供原始購置成本證明），建議委託深圳律師提前規劃交易稅費。

4.2 Q&A常見合約疑問
Q：香港居民繼承內地房產後，能否直接在深圳出售？
A：需先辦理《不動產繼承公證書》，並經中國法律認可的香港律師見證文件。建議委託深圳律師協助完成繼承登記與交易流程，確保文件符合內地法律要求。

Q：深圳二手房交易中，「物業維修基金」是否需過戶？
A：是的，維修基金過戶可在《不動產權證》過戶時同步辦理，需在合同中明確約定維修基金歸屬及過戶義務。

五、結語

深圳作為粵港澳大灣區法律服務樞紐，其不動產買賣業務兼具跨境性與複雜性。本文從流程規劃、合約審查、本地政策及跨境繼承等維度，系統梳理了深圳不動產買賣的核心要點。無論是香港居民跨境投資，還是本地市民二手房交易，均需充分認識「資格核查、權屬盡調、合約條款」的重要性。建議在交易全過程中委託經驗豐富的深圳律師提供法律服務，確保交易合法順利。如需進一步諮詢（如福田區、南山區等具體區域的交易細節），歡迎聯繫專業法律團隊，獲取定制化法律方案。